Eichenau – großzügige Doppelhaushälfte mit idyllischem Garten

Den Herbst bereits im eigenen Haus genießen, mit Sonnen und Grillen auf der Terrasse. Mit diesem Objekt können nicht nur dieser, sondern alle Ihre Wohnträume in Erfüllung gehen!

Am südwestlichen Rand der Gemeinde Eichenau, umgeben von gepflegten Einfamilien- und Reihenhäusern mit schönen Gärten, können wir Ihnen in der Falkenstraße 11 die folgende, sonnige Doppelhaushälfte zum Kauf anbieten:

Vom Eingangsbereich mit Platz für eine praktische Garderobe sowie Gäste-WC gelangt man direkt in den über 35 m² großen Wohn- Essbereich mit großen Fenstern zur Gartenseite. Die sonnige Südterrasse mit freiem Blick ins Grüne über Wiesen bis zum Waldrand und der idyllische Garten laden auch noch im Herbst zum Sonnenbad ein. Direkt an den Essplatz grenzt die abgeschossene Küche mit großem Fenster. Die Küche ist bereits mit einer neuwertigen, weißen Einbauküche ausgestattet.

Im 1. Obergeschoss bieten zwei großzügige Schlafzimmer und ein Bad mit Badewanne, extra Dusche, Waschbecken und Fenster genügend Platz für eine kleine Familie. Das große, südseitige Schlafzimmer hat einen zusätzlichen Balkon.

Das lichtdurchflutete, komplett ausgebaute Dachstudio lässt sich für die unterschiedlichsten Bedürfnisse vom Homeoffice bis zum Gäste- oder Jugendbereich nutzen.

Ein über 23 m² großer Hobbyraum mit zwei Fenstern und Heizung, ein praktischer Vorratsraum und ein großer Heizraum mit Waschmaschinen- und Trockneranschluss bieten ebenso viel Platz und Stellfläche.

Auch das Parkproblem ist mit der dazugehörigen Einzelgarage gelöst.

Das Haus ist frei und sofort bezugsbereit. Es kann somit kurzfristig selbst bezogen werden oder alternativ als Kapitalanlage vermietet werden.

Lage:
Eichenau ist eine sehr beliebte, traditionsreiche Gemeinde mit hohem Freizeitwert am westlichen Stadtrand von München. Das Haus liegt in der Falkenstraße am südwestlichen Rand von Eichenau.

Gleich hinterm Haus laden freie Wiesen und Wege zu Spaziergängen oder Joggen ein. Der beliebte Eichenauer Badesee mit Skatepark ist nur wenige Gehminuten entfernt.

Rund um das Rathaus und Gemeindezentrum, in der Hauptstraße, sind alle Geschäfte des täglichen Bedarfs. Nette Cafés und kleine Restaurants laden hier zum Verweilen ein. Zusätzlich gibt es ein großes Einkaufzentrum mir Aldi und Edeka. Öffentliche Einrichtungen, Schulen, Kindergärten sind bequem zu erreichen. Im Ort gibt es Kinderkrippen und Kindergärten sowie eine Grund- und Mittelschule. Realschule und Gymnasium sind im Nachbarort Puchheim. Zahlreiche Vereine bieten vielfältige Sport- und Freizeitmöglichkeiten.

Es bestehen gute Verkehrsanbindungen. Mit dem Bus der Linie 861 fährt man 7 Minuten zur S-Bahn (S-4, 20-Minutentakt) und dann in 25 Minuten ins Münchner Zentrum. Mit dem Auto erreichen Sie in 5 Minuten den Autobahnring A99 und von dort in gut 10 Minuten den Mittleren Ring in München sowie bequem alle Autobahnen nach Lindau, Garmisch, Salzburg, Nürnberg und Stuttgart.

• Bezugstermin:
Das Haus ist frei und sofort bezugsbereit. Es kann somit kurzfristig selbst bezogen werden oder alternativ als Kapitalanlage vermietet werden. Bis Ende Juli war das Haus zur einer Nettokaltmiete von € 2.050.-- zzgl. Nebenkosten vermietet.

• Kurzbeschreibung:
• großzügige Doppelhaushälfte mit ca. 300 m² großem Grundstück in ruhiger Wohnlage,
ca. 156 m² Wohnfläche bei ca. 212 m² Nutzfläche mit folgender Raumaufteilung (siehe
Grundrisspläne):

* EG: Wohn- Essbereich, Küche, Diele, Gäste-WC, Terrasse und Garten
* 1. OG: 2 Schlafzimmer, 1 Bad, Flur
* 2. OG: Voll ausgebautes Dachstudio
* UG: 1 Hobbyraum, 1 Vorratsraum, Heizraum mit Waschmaschinen- und Trockneranschluss

• helles, sonniges Haus mit großen Fensterflächen und Südausrichtung zur Gartenseite

• großer, offener Wohn- Essbereich und Südterrasse vor dem Wohnzimmer mit idyllischem Garten und freiem Blick ins Grüne über Wiesen bis zum Waldrand

• separate, direkt an den Essbereich angrenzende Küche mit allen Anschlüssen und großem Fenster

• zwei große Schlafräume mit Balkon vor dem südseitigen Zimmer im 1. Obergeschoss

• hell gefliestes Bad mit Badewanne, separater Dusche, Waschbecken und Fenster im 1. OG

• Echtholz-Parkettböden im Wohn-Essbereich, Laminatböden in Parkettoptik im 1. Obergeschoss und dem Dachstudio

• Außenrollläden an allen Fenstern im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss

• schönes Gäste-WC im Erdgeschoss mit Fenster

• großer Hobbyraum mit zwei Fenstern und Heizung sowie zusätzlicher Vorratsraum

• Heizraum mit Gaszentralheizung sowie Waschmaschinen- und Trockneranschluss

• abgeschlossene Einzelgarage mit zusätzlichem Platz für zwei Autos vor der Garage

• Das Haus wurde vor zwei Jahren komplett neu gemalert. Jetzt wurden die Decken und Wände mit der gleichen Farbe nachgebessert und sind in ordentlichem Zustand. Außerdem wurden vor zwei Jahren alle Fenster sowie die Holzteile am Balkon und das Gartenhaus neu lackiert.

• alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, nette Cafés und kleine Restaurants, Kindergärten und Schulen, öffentliche Einrichtungen sowie öffentliche Verkehrsmittel sind bequem zu erreichen

• Energieausweis: Am 01.02.2024 wurde ein Energieausweis für Wohngebäude erstellt.
Ausweisart: Bedarfsausweis, Heizung: Gaszentralheizung,
Baujahr Gebäude: 1995, Baujahr Wärmerzeuger 2005, Energieeffizienzklasse: D
Endenergieverbrauch: 114 kWh (m²*a) (inkl. Energieverbrauch für Warmwasser)

Hinweis: Die Heizanlage wurde nicht wie im Energieausweis angegeben in 2005 sondern in 2017 erneuert. Das Angebot für den Austausch liegt vor und kann eingesehen werden.

• Zustand und Renovierungsarbeiten:
Das Haus ist in einem guten Zustand und kann kurzfristig und ohne Renovierungsarbeiten bezogen werden.
Das Haus wurde vor zwei Jahren komplett neu gemalert. Jetzt wurden die Decken und Wände mit der gleichen Farbe nachgebessert und sind in ordentlichem Zustand. Außerdem wurden vor zwei Jahren alle Fenster sowie die Holzteile am Balkon und das Gartenhaus neu lackiert. Im Bad wurden der Waschtisch mit Unterschrank und die Echtglas-Duschabtennung vor zwei Jahren erneuert. Die Duscharmatur wurde vor kurzem getauscht. Die Einbauküche ist ca. zwei Jahre alt und in einem neuwertigen Zustand. Die Rechnungen liegen vor und können eingesehen werden.

Mittelfristig müsste die Dachabdichtung der Einzelgarage und der Freisitz erneuert werden.

In die Straße wird gerade der Glasfaseranschluss verlegt. Die Falkenstraße ist eine Anliegerstraße, noch nicht komplett befestigt und mit einem Gehweg ausgebaut. Dies kann jedoch mittelfristig erfolgen und mit einem Anliegerbeitrag finanziert werden. Derzeit sind jedoch keine Maßnahmen geplant.

• Nebenkosten:
Bei einem Selbstbezug ist bei einen 4-Personenhaushalt mit folgenden Nebenkosten zu kalkulieren:
o Grundsteuer lt. Bescheid Gemeinde Eichenau jährlich € 243,18
o Müllabfuhr AWB Fürstenfeldbruck (Bescheid v. 2025) € 232,20
o Wohngebäudeversicherung Versicherungskammer 2026 € 656,41
o Kaminkehrer Steigenberger (Re. v. 14.03.2026) € 74,38
o Heizungswartung (liegt keine Rechnung vor) ca. € 250.--
Zwischensumme jährlich € 1.456,17

= monatlich € 121,35
o Strom (Grundversoger KommEnergie Eichenau) € 95.--
o Gas (Grundversorger Stadtwerke München) € 180.--
o Frisch- und Schmutzwasser (Amperverband) € 40.--
o Telefon und Internet (Anbieter Vodafone) € 49.--
monatliche Nebenkosten € 485,35

Hinweis: Die Kosten für Strom, Gas, Frisch und Schmutzwasser sowie Telefon und Internet sind Angaben des Vormieters. Hier liegen keine Belege vor.

• Besichtigungen:
Das Haus ist frei und kann kurzfristig besichtigt werden.
Bitte vereinbaren Sie hierzu einen Termin unter meiner Büronummer 089/502 87 05 oder meiner Handynummer 0172/911 66 22

• Verträge und Unterlagen:
Wegen des Umfangs der Verträge (aktueller Grundbuchauszug, Reservierungsvertrag, Kaufvertragsentwurf), Baubeschreibung sowie Rechnungen und Angebote händigen wir diese erst bei ernsthaftem Interesse aus. Wir sind selbstverständlich gerne bereit Ihnen alle Unterlagen in einer ausführlichen Beratung im Detail zu erläutern.

• Finanzierung:
Grundsätzlich ist der Käufer bei der Auswahl der Finanzierung völlig frei, wobei wir selbstverständlich gerne bereit sind, Finanzierungsangebote der verschiedenen Banken für Sie einzuholen. Das Haus wird lastenfrei übergeben.

• Käuferprovision:
Bei Erwerb fällt eine verminderte Käuferprovision in Höhe von 2,38 % (inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer) aus dem notariellen Kaufpreis an. Diese ist bei notarieller Beurkundung fällig und zahlbar.
Hinweis: Mit dem Verkäufer wurde eine Verkäuferprovision in gleicher Höhe vereinbart.

• Notargebühren:
Ca. 1 - 1,5 % aus dem notariellen Kaufpreis. Die genaue Höhe ist abhängig von der im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises zu bestellenden Grundschuld.

• Grunderwerbssteuer:
3,5 % aus dem notariellen Kaufpreis